Geometra 2030 e Superbonus 110% - CNGeGL | ANALISI DEL PARCO IMMOBILIARE NAZIONALE

11 Gen ANALISI DEL PARCO IMMOBILIARE NAZIONALE

Posted at 17:29h in geometra2030 by fedeadcng1102

A cura della commissione Sostenibilità ambientale CNGeGL

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INDICE

Premessa
Distribuzione delle unità immobiliari per area territoriale, persone fisiche e persone non fisiche
Grafici e tabelle riassuntivi
- Numero di unità immobiliari per gruppi di categorie catastali e per tipologia di intestatari e variazione % annua
- Distribuzione stock per gruppi di categorie catastali e per tipologia di intestatari

Premessa

Il territorio italiano è compreso tra il 35° ed il 47° parallelo nord, e presenta un notevole sviluppo costiero (circa 7.458 km), con prevalenza di zone collinari (41,6%) rispetto a zone montuose (35,2%) o pianeggianti (23,2%); l‘altitudine media è di circa 337 metri sul livello del mare.

Da un punto di vista climatico, l’estensione in latitudine dell’Italia fa sì che si vada dal clima subtropicale mediterraneo delle regioni meridionali (con temperature estive che possono superare i 40°C), al clima temperato continentale delle regioni settentrionali (dove si possono avere temperature minime invernali che raggiungono i -20°C).

Queste importanti differenze climatiche hanno influenzato ed influenzano in maniera determinante le tipologie e le tecniche costruttive del secolo scorso e di quello attuale, unitamente ad altri fattori quali:

la crisi finanziaria globale (1907);
il decollo giolittiano in Italia (1889–1913);
lo scoppio della I Guerra Mondiale e la contrazione delle compravendite (1915-1918);
la crisi mercati americani e l’aumento dell’inflazione (1929);
lo scoppio della II Guerra Mondiale e la paralisi del mercato (1940-1945);
il boom economico del dopoguerra (1950-1960);
il primo shock petrolifero (1973-1974);
il balzo dell’inflazione e la “corsa alla casa”, favorita anche dall’equo canone, che spinge a vendere le case affittate (1980);
la “corsa alla casa” come bene rifugio dopo il crollo delle Borse del 1987 (1990);
il crollo del mercato immobiliare americano e il fallimento delle saving bank, con il conseguente affossamento dei mercati europei (1993);
la crisi dei mutui subprime in America e la conseguente crisi finanziaria globale (2007;)
un nuovo ciclo di valorizzazione (2015-2020).

Tipologia delle costruzioni esistenti in Italia

Distribuzione delle unità immobiliari per area territoriale, persone fisiche e persone non fisiche

Lo stock immobiliare complessivo

Lo stock immobiliare censito negli archivi catastali italiani al 31.12.2021 consiste di oltre 77 milioni di immobili o loro porzioni, di cui:

oltre 66,5 milioni censiti nelle categorie catastali ordinarie e speciali, con attribuzione di rendita;
oltre 3,6 milioni censiti nelle categorie catastali del gruppo F, che rappresentano unità non idonee – anche solo temporaneamente – a produrre ordinariamente un reddito (aree urbane, lastrici solari, unità in corso di costruzione o di definizione, ruderi);
circa 6,9 milioni di beni comuni non censibili, cioè di proprietà comune e che non producono reddito, o unità ancora in lavorazione (circa 72 mila).

Non considerando gli immobili che non producono reddito del gruppo F, i beni comuni non censibili e gli immobili in lavorazione, le unità immobiliari censite sono pari a oltre 66,5 milioni, di cui la maggior parte è censita nel gruppo A (circa il 54%) e nel gruppo C (quasi il 43%), dove sono compresi, oltre ad immobili commerciali (negozi, magazzini e laboratori) anche le pertinenze delle abitazioni, ovvero soffitte, cantine, box e posti auto.

La restante parte dello stock, il 3%, è costituita da immobili censiti nei gruppi a destinazione speciale (gruppo D: 2,5%), particolare (gruppo E: 0,3%) e d’uso collettivo (gruppo B: 0,3%).

In termini di rendita catastale, la quota maggiore è ancora rappresentata dagli immobili del gruppo A e C, che corrispondono a quasi i 2/3 del totale; le unità del gruppo D rappresentano, di contro, una rilevante quota di rendita del patrimonio immobiliare italiano, oltre il 28%, a fronte di una quota di solo il 2,5% in termini di numero di unità.

Analisi degli utilizzi

Ipotizzando che ad ogni abitazione principale corrisponda una sola famiglia, risulta che il 75,2% delle famiglie risiede in abitazioni di proprietà; quasi il 60% dei 57 milioni di immobili di proprietà di persone fisiche in Italia è utilizzato come abitazione principale o pertinenza; circa il 34,2% degli immobili (pari a 19,5 milioni di unità) sono abitazioni principali, a cui si somma un ulteriore 23,3% relativo alle pertinenze (cantine, soffitte, box o posti auto), circa 13,3 milioni di unità.

Oltre il 10% dello stock abitativo è concesso in locazione, mentre le abitazioni a disposizione (tipicamente denominate “seconde case”) rimangono sopra il 17%; le abitazioni date in uso gratuito a un proprio familiare che ivi “dimora abitualmente” sono poco meno di 900.000 unità (2,7% ).

Per quanto riguarda la distribuzione per aree territoriali, al Sud sono utilizzate come abitazione principale il 53,5% del totale delle abitazioni delle persone fisiche, al Nord e al Centro la quota è più elevata, rispettivamente 56,8% e 58,5%.

Dimensioni

La superficie lorda delle abitazioni italiane è pari a circa 4 miliardi di mq; la superficie media di un’abitazione (calcolata come rapporto tra superficie complessiva e numero di unità abitative totali) è circa 117 mq.

Le regioni con le abitazioni mediamente più grandi sono l’Umbria, il Friuli Venezia Giulia e il Veneto, dove la superficie media è superiore a 130 mq; le abitazioni di dimensioni mediamente più ridotte, sotto 100 mq, si riscontrano in Valle d’Aosta e Liguria. La Campania, la Puglia, il Lazio e la Lombardia sono regioni con una superficie media per abitante inferiore alla media, mentre il valore osservato in Emilia-Romagna, Toscana e Basilicata è prossimo alla media nazionale.

Valore

L’abitazione principale vale mediamente 185mila euro, ed ha un valore medio più elevato rispetto alle abitazioni destinate agli altri utilizzi.

Il valore del patrimonio abitativo di proprietà delle persone fisiche e dei soggetti non persone fisiche (enti, società, istituzioni, eccetera), oltre che delle pertinenze, ammonta complessivamente a 6.004,4 miliardi di euro; le abitazioni possedute da persone fisiche hanno un valore complessivo (incluse le relative pertinenze) di 5.526 miliardi di euro.

Distribuzione territoriale

Il valore del patrimonio abitativo si concentra anzitutto in capo alle persone fisiche, che ne detengono una quota superiore al 90%; la ripartizione per aree geografiche evidenzia una concentrazione al Nord, che rappresenta poco meno del 50% del totale del valore residenziale nazionale, mentre il restante 50% è diviso tra l’area del Centro e l’area del Sud e delle Isole.

In termini assoluti, la distribuzione territoriale del valore complessivo del patrimonio residenziale (abitazioni e pertinenze), indipendentemente da chi sia il soggetto proprietario, individua nella Lombardia e nel Lazio le regioni più “ricche”, con – rispettivamente – 1.006,2 e 761,8 miliardi di euro; le stesse detengono il primato dei valori delle abitazioni di proprietà di PNF (persone non fisiche): oltre il 15% del totale nazionale.